Wenn die Miete ausbleibt ...

Jährlich beklagen Hauseigentümer in Deutschland Mietrückstände und Mietausfälle in Milliardenhöhe. Ursachen für einen solchen Mietausfall können Mietminderung wegen Beschädigung oder schlechte Zahlungsmoral bzw. -fähigkeit der Mieter darstellen. Das finanzielle Risiko können Eigentümer aber beispielsweise über eine Mietausfallversicherung abgeben.

Einerseits darf der Mieter bei Beschädigung des Wohnobjekts durch äußere Umstände die Mietminderung verlangen. Der dadurch verursachte finanzielle Schaden ist in den meisten Fällen durch die Gebäudeversicherung abgedeckt.

Andererseits steht der Vermieter einem Mietausfall gegenüber, wenn Mieter einer einwandfreien Immobilie die Miete nicht zahlen. Das mag in der Arbeitslosigkeit, der Verschuldung oder auch familiären Problemen des Mieters begründet sein. In diesem Fall sollte der Vermieter mit dem Mieter im Gespräch Gründe und Lösungsmöglichkeiten für das Zahlungsproblem klären.

Nach deutschem Mietrecht kann dem Mieter fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten mit mehr als einer Monatsmiete oder insgesamt mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3a und b BGB). Doch Im Fall von säumigen Mietern übernimmt eine Mietausfallversicherung die Mietschulden.

Je nach Vertragsbedingungen kann eine solche Mietausfallversicherung nicht nur vor fehlenden Mieteinnahmen schützen, sondern auch bei hohen Kosten durch Renovierungs-, Reinigungs- oder Reparaturmaßnahmen einspringen.

Viel umfangreicher als eine Mietausfallversicherung ist Mietfactoring. Der Vermieter hat die Möglichkeit, Zahlungsforderungen unter bestimmten Bedingungen an Mietfactoringgesellschaften abzutreten.

Das bedeutet, dass die Factoringanbieter dem Vermieter das Ausfallrisiko der Mietzahlung übernehmen und im Ernstfall auch die Mietrückstände erstatten. Der Factorer trägt nicht nur die Kosten des Mietausfalls, sondern auch etwaige Prozesskosten und Kosten im Zusammenhang mit einer Zwangsräumung. Außerdem übernimmt er die kostenpflichtige Bonitätsprüfung des zukünftigen Mieters. Ein zusätzlicher Vorteil ist, dass Kosten steuerlich geltend gemacht werden können.

Zur Absicherung über die Zahlungsfähigkeit und -moral kann sich ein Vermieter Nachweise vorlegen lassen. Das sind zum Beispiel eine Bescheinigung des Vorvermieters zur Mietschuldenfreiheit, ein Gehaltsnachweis, der Personalausweis oder die Auskunft der Schufa, wobei die Kosten dafür dem Mieter ersetzt werden sollten. Dabei ist aber abzuwägen, ob für den Mieter diese Informationsauskunft unzumutbar ist.