Nebenkostenrechnung prüfen

„Den Winter erkennt man daran, dass alle bei Heißgetränken zusammensitzen, um über Nebenkosten zu reden, und darüber, wo man Sylvester verbringt“ So verdichtet Tilmann Rammstedt in seinem Roman "Erledigungen vor der Feier" die kalte Jahreszeit. Doch auch wenn uns erstes sattes Maigrün anlacht und wir es uns längst im Garten mit Erdbeershakes gemütlich machen, werden die Nebenkosten wieder aktuell: Die meisten Vermieter lassen uns ihre Nebenkostenabrechnungen zukommen - und deren Höhe kann fast Reue über die warmen Winterstunden auslösen.

Das ganze Jahr über wendet man neben der Kaltmiete bereits Nebenkosten auf - und trotzdem zahlt man bei der Abrechnung fast immer drauf. Dies hat rechtliche Ursachen: Der Vermieter darf die Nebenkosten monatlich bewusst gering halten - mit der Nebenkostenabrechnung versucht er, dies wieder auszugleichen. Folglich kann die Zahlungsaufforderung sehr hoch sein. Es gibt nur eine gesetzliche Regelung, die verhindert, dass die monatlichen Abschlagszahlungen zu hoch sind. Mit anderen Worten: Der Vermieter darf seinen Mieter nicht im Voraus, dafür aber im Nachhinein hoch abkassieren.

Genaues Prüfen im Vor- und Nachhinein ermöglicht Kostenkontrolle

Welche Rechte und Möglichkeiten hat ein Mieter bei solch überhöhten Nebenkostenzahlungsaufforderungen? Bevor man seinen Mietvertrag unterschreibt, sollte man diesen nach möglichen Nebenkostenregelungen prüfen. Außerdem lohnt es sich, seinen zukünftigen Vermieter fragen, in welcher Höhe er die Nebenkostenzahlungen tatsächlich erwartet. Es ist dessen Pflicht, darüber Auskunft zu geben - und zwar wahrheitsgemäß. Tut er es nicht, kann dies als absichtliche Täuschung geahndet werden. So weiß man als Vermieter immerhin, was auf einen zukommt.
Natürlich können sich die Kosten durch Faktoren erhöhen, auf die man wenig Einfluss hat, gestiegener Heizölpreise zum Beispiel. Ist man dennoch von der Höhe der zu leistenden Zahlungen geschockt, so ist es empfehlenswert, die Abrechnung im Nachhinein genauer unter die Lupe zu nehmen. Nicht alle Kosten darf der Vermieter auf seine Mieterparteien abwälzen!

Welche Kosten sind Nebenkosten?

Berechtigte Nebenkosten sind die Betriebskosten für das Mietobjekt, jene Aufwendungen also, die laufend fällig werden, um Gebäude bzw. die jeweiligen Räume ordnungsgemäß nutzen zu können. Derartige Gebühren sind etwa Grundsteuer, Kosten für die Wasserversorgung, Reinigung und Pflege von Straße, Haus und Garten, Versicherungen, Hausmeisterkosten, Vorrichtungen für Fernsehen und Telefon/Internet etc. Hingegen dürfen Verwaltungs- und Reparaturkosten nicht zu Lasten der Mietpartei abgerechnet werden. Hier gibt es allerdings Möglichkeiten für Grauzonen.
Rechtsschutzversicherungsexperten raten daher, eine detaillierte Nebenkostenabrechnung zu verlangen. Enthalten sollte diese die exakte Zusammensetzung der Gesamtkosten, die Verteilung nachvollziehbar aufgeschlüsselt sein. Dazu die Berechnung jenes für die Mieter fälligen Anteils und Information und Abzug seiner bereits geleisteten Beträge.
Relevant bei der Kostenumlegung auf den Mieter sind auch konkrete Regelungen für die Nebenkosten im Mietvertrag. Oftmals fehlen konkrete Aussagen zur der Fläche, für die sie zu zahlen sind. In solchen Fällen zahlt der Mieter für die leerstehenden Wohnungen mit.

In der Praxis oft übersehen: Abrechnungs- und Zustellungsfristen

Was viele Mieter nicht wissen: Es gibt auch Fristen, in denen die Abrechnung vom Vermieter zugestellt werden muss: Grundsätzlich beträgt der Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten zwölf Monate (beispielsweise von Mai 2009 bis Mai 2010). Ist dieser Abrechnungszeitraum vorbei, muss der Vermieter die Rechnung innerhalb von weiteren zwölf Monaten zustellen (entsprechend dem Beispiel: Mai 2011).
Für jede nicht fristgerechte Nachzahlungsforderung muss der Mieter nicht aufkommen. Nehmen wir an, der Vermieter erledigt alles pünktlich, so muss der Mieter ab dem Zustellungsdatum innerhalb von 30 Tagen seine Schuld begleichen. Er hat aber auch das Recht, die Rechnung anzufechten, wenn er der Meinung ist, sie sei fehlerhaft oder nicht vollständig und eine entsprechende Einsicht in die originalen Daten muss ihm gewährt werden.
Jahreszeitenunabhängig, kann man sich Hilfe, Beratung und Beistand beim Rechtsschutzfachmann holen, damit sich im Frühjahr die Gespräche eher wie im eingangs erwähnten Roman gestalten können: „...und wenn man im Mai jemanden fragte, was er im Sommer vorhabe, hieß es: Wegfahren, wenn es geht, und sei’s nur an die Ostsee.“